商业地产策划案例（多篇）

导读：商业地产策划案例（多篇）为网友投稿推荐，但愿对你的学习工作带来帮助。

随着【龙腾盛世】项目工程的顺利进行，住宅的销售进入尾声。【盛世商城】的行销和招商开始进入了实际的操作阶段。

【盛世商城】的行销和招商工作，我司有以下两点考虑：

一、基以品牌主力店、大卖场整体租赁，而后再分割成小产权商铺带租赁合同出售。此种方式有以下几个问题需要探讨：

1、品牌主力店、大卖场的向外扩展，都有周密的计划安排。位于某某的【盛世商城】是否在品牌主力店、大卖场的向外扩展的计划区域和计划时间之中；【盛世商城】的面积、地理位置、商场规划等要素是否符合品牌主力店、大卖场的要求。这些是【盛世商城】招商成功的关键点。

2、品牌主力店、大卖场整体租赁的租金是否符合支撑贵公司对销售价格和销售率的预期；品牌主力店、大卖场整体租赁的租金水平一般都较低，按照商业地产投资回报率一般在8%以上。较低的租金水平恐怕很难支撑较高的销售价格和较高的销售率，贵公司的整体收益就会受到较大的影响。

3、当然，品牌主力店、大卖场由于租期较长，品牌效应明显，对销售率和销售价格也有一定的提升作用。

二、基以主题概念的精品店中店商场，整个商场分割成小产权商铺，采取一定回报率，一定时间段的返租或不返租的形式销售商铺。此种方式有以下几个问题需要探讨：

1、主题概念 www. 的精品店中店商场的市场定位甚为关键。定位的准确，关系到商场的销售率和销售价格。

2、主题概念的精品店中店商场也需要物业性质的商场管理公司进行管理。商场管理公司由谁为主体组建，关系到商场后续的经营的好坏。

3、主题概念的精品店中店商场需要销售和招商齐头并进，需要行之有效、严谨的市场营销方案及强有力的执行力来保证销售。

4、主题概念的精品店中店商场如果市场操作良好，能实现较好的销售率及较理想的销售价格，贵公司的整体收益也较理想。

【盛世商城】的行销和招商工作就以上两点来开展和实施。

第一部分 品牌主力店、大卖场的招商

一、目标客户

1、家电类全国品牌连锁店

A) 苏宁电器连锁集团：苏宁电器连锁集团始创于1990年，历经十余年的努力拼搏，苏宁已发展成为年销售规模120多亿、上缴税收过4亿元、员工2万余名、连锁企业遍及全国24个省市地区的大型零售连锁企业集团。先后获得中国最具影响力十大企业之一、全国民营企业8强、全国连锁企业7强、中国商业企业名牌企业、江苏省著名服务商标等殊荣。----自1995年起，苏宁率先在中国家电流通领域尝试连锁经营的模式。在江苏省内及北京、上海、广州、重庆、天津、成都、合肥、杭州、西安、深圳等地以直营和特许形式建立了数百家连锁店。

B) 永乐苏宁电器连锁集团：

2、IT类全国品牌连锁店

A) 赛博数码广场：赛博数码广场，旨在建立全国最大的3C增值服务渠道，拓展全国连锁卖场达500家，以紧密的网络覆盖全国各大中级城市。成为全国最有价值的行销服务平台，为国内外合作伙伴提供在中国市场内的最有效服务平台。 赛博数码广场，拥有全国最大的3C会员组织，其中时常积极参与活动网友，超过5000万名以上。

B) 百脑汇：于1998年成立，至今“百脑汇BUYNOW?”已成为中国电脑大卖场第一品牌，百脑汇资讯广场致力于经营信息产品，服务流通事业，缩短产品销售通路，提供最新资讯，为商家和消费者之间建立最短通路。现在在上海、成都、南京拥有4家大型资讯卖场，计划2005年前在全国主要城市开设25家连锁资讯大卖场。百脑汇资讯广场是蓝天电脑集团目前在中国大陆地区最大的投资项目，蓝天电脑集团系股票上市公司，一向以高科技发展为经营方针，生产专业笔记本及相关产品之开发、制造、销售、产品覆盖欧、美、亚三洲五十多个国家和地区，名列台湾前50强知名企业，并排名台湾最佳营运绩效企业，为一发展空间广阔，经营稳健的公司目前，中国的IT零售业中，大卖场是其主要的渠道终端，这一由百脑汇率先开拓的IT产品销售形式，涵盖了售前产品培训，自由购买，方便维修和在卖场中休闲娱乐的购买全过程。

3、大卖场类品牌连锁店

A) 好又多量贩店：好又多是一家大型的流通业量贩型台资企业，主要经营产品有：零售日用百货、日用杂品、针纺织品、五金交电、照像器材、仪表仪器、工艺美术品、精品、精细化工产品、音像制品、副食品、粮油制品、冷冻食品、干货类食品、烟、酒类、书籍，并提供相关的商务咨询和商务服务， 配套中西快餐 、电子游戏机娱乐务、食品加工及销售等。好又多百货商业广场有限公司自97年8月开设首家店—— 广州天河店以来， 又陆续在全国各地开设五十几家新店，至今在广州、番禺、深圳、成都、昆明、绵阳、西安、武汉、福州、厦门、宁波、温州、杭州、上海等城市均已开设分店， 并以成倍的数量在增长

B) 力量

C) 屈臣氏

D) 家乐福

4、百货类品牌连锁店

A) 来雅百货：来雅百货成立于1998年3月，由台湾正统管理团队操盘管理，以全新的经营理念，科学的管理模式，差异化的经营特色以及拥有雄厚实力的经营母体等五大优势，迅速崛起于百货行业当中。

B) 新华都：

C) 天虹商场：

5、娱乐类品牌连锁店

A) 康康柳丁：大唐娱乐事业发展有限公司

B) 音乐厨房：音乐厨房连锁餐饮管理有限公司

C) 欢唱：采星欢唱娱乐有限公司

第二部分

主题概念的精品店中店商场——【盛世建材城】

一 、本项目的经营业态定位——中、高档品牌家居装饰城

本项目位于当某某市的中心。从地理位置这一角度来看，目前此地段是繁华地段。因此针对该项目进行细致准确的市场定位——高档品牌家居装饰城。并针对商铺的经营主题和商铺未来的经营前景进行细致和适当的宣传，从而促进和带动商铺更好、更有利的销售。

（一）项目定位的SWOT分析

项目优势：

1、区位：本项目位于某某市的城市商业中心，南北贯通，交通便捷。

2) 规划：是目前当某某市域内，唯一的高档品牌家居装饰市场，并能够形成很强的市场聚集效应；在新旧的消费观念转换上，本项目更倍受现代消费者的关注。

3) 硬件：项目的面积较合适，有较充足的停车位。

4) 理念：营造出与当某某市原有的消费观念不同的高档次高品质的现代消费经营理念。

5) 人气：本项目的周围存在大量的显性消费者和隐性消费者，这些利于未来市场的蓬勃发展

6、项目在当某某市域内及周边城镇的影响力够，形成一定的感召力。稍有了解 ……此处隐藏5933个字……同水注入镂空透明江南新地Logo中。 4) 舞台表演

A、明星演唱 B、明星与现场观众互动 C、运动服装秀 D、女子LED鼓乐表演 E、街舞—双截棍 F、休闲服装秀 G、魔术 H、眼镜秀 I、品牌棒！约翰表演飞面团 J、数码产品秀 K、热舞

负责人：主持和现场工作人员

活动宣传：

1， 地铁广告（地铁二号线） 2， 报纸广告 3， 电台广告（略) 4， 公车广告(略）

小结：活动当天所邀请的领导、明星让出国留学网商业街迅速的占据了4月30日广州各个报刊和电视台的重要版面。五一黄金周前的劲爆开业与各大媒体的强势报道，使得江南新地一开业便获得了满堂红。

一、商业地产分类

(一)、按存在形式分

商业地产可分为：大型综合购物中心、商业街、独立商厦、批发零售市场、连锁店、社区商业设施、物流园区、配送中心、宾馆酒店及餐饮娱乐项目、旅游观光景点、文化服务经营设施、体育经营设施、公用(设施转化)经营设施等。

(二)、按产权形式分

1、虚拟产权商铺

虚拟产权式商铺的产生和返租模式的出现其实是发展商为了解决大卖场面积消化的难题，购买者拥有一定面积的产权，但具体商铺位置一般不明确。在此条件下套现是第一位的，只能以市场需要做策略性引导，运用返租方式是有效的。(此种形式在北京、上海、成都等城市已禁止使用，深圳还有部分存在)

2、独立产权商铺

独立产权式商铺拥有一个独立的商铺空间，注重项目入市后的经营状况和物业升值，开发商一般采用应将部分卖场保留，该类型的商铺需要依靠一定规模的产业基础和较为成熟的物流环境，在此基础上，对所经营的业态业种以及经营环境，经营档次进行升级，从软硬环境两方面入手，提高项目的市场认知度，从而提升项目的商业价值和发展前景，吸引投资者与经营者共同的投资热情。

二、商业地产宏观情况

(一)、商业地产需求量增加

随着中国经济的持续发展，人们消费水平的不断提高，以及国内商业、零售业2014年12月11日彻底对外开放，中国商业市场正在吸引着越来越多国际商家的关注，寻找适合商家发展的商业地产项目，成为众多国内外商家扩张规模、占领市场的基础。 2015年，商铺的需求将会有大幅增加，同时商家对商业物业的选择标准将更为严格，物业结构适用性好、位置优越的项目将成为追捧对象。

(二)、运营模式将回归理性

由政府推动的会展中心、城市广场、步行街这类形象工程，以及一些开发商盲目兴建的购物中心、批发市场等问题逐步暴露出来，一些不符合城市商业规划、不符合商业地产运作规律的项目将风险凸现，中小投资者投诉可能成为一个新热点。所以今后的商业地产开发上将更多地涉及到商业地产的后期经营管理上，单搞开发的地厂商今后的竞争力将会越来越弱。或者说是市场上需要专业的商业地产代理公司，以及专业的商业管理公司。

(三)、商铺开发尚待继续探索

上世纪90年代后期开始，商铺投资逐渐成为国内房地产的投资热点，业内还有人称是“商铺年”。通过高价出售商铺，开发商既可以迅速回收资金，同时也将项目的经营风险分散转移到了中小投资者身上。但一度深受青睐的产权商铺，也使得不少开发商深陷于项目经营不尽如人意的苦恼中。

1、定义

商业地产：为商业使用开发的地产项目。

商业地产策划：针对商业地产项目所做的研究、创意、设计及运筹。

2、商业地产策划内容和性质

1) 选址 2) 经营方式 3) 商业定向 4) 商业定位选址 5) 建筑结构 6) 商业设计 7) 执行方案

性质：通过商业价值实现地产投资价值，换句话说，投资商业地产，不是为了做商业，而是通过商业使用价值的推出完成地产投资。

从这一性质可知，投资商业地产的本质是创造物业的使用价值，并不是房屋本身，能获得多少投资回报取决于房屋的商业使用价值的高低。

3、商业地产的特点

商业地产投资，一般情况下比住宅地产成本低，而收益要比住宅地产高很多，属于高回报投资。同时，也属于高风险投资。因为，只有商业策划得好，商用价值高，投资回报才高。相反，一旦商业策划失败，就会变成问题楼盘。

如果开发商实力不是很强，投资预期是快卖快收益，则风险更大，一旦商业策划失败，会使投资者陷于两难，即：快卖回报不足，心痛不肯，待价而沽又不知哪一天出手，使短线投资变为长线，给资金周转带来问题。

4、商业地产策划任务

通过创造商业价值最大化，实现地产投资收益最大化；通过科学策划，排解投资风险，实现投资目标。

5、商业地产策划性质

商业地产策划是地产与商业资源的大整合策划，非常复杂的系统工程，对策划人的理论素养及策划力要求很高，需要一定的经验。

商业地产策划属于产品策划的一种类型，思维及策划方法与产品策划基本相同，功能与质量、需求与满足的关系问题是其基本问题。

商业地产策划具有强烈竞争性质。

商业地产策划属于团队项目，通常一个人或三两个人难于很好完成。

精准推广规划：

1)楼盘客群细分；

2)精准短信营销平台；

3)精准邮件营销平台；

4)数据库发送执行；

5)目标客户dm营销设计与执行。

房产代理专项规划：

1)数据库建立；

2)数据库推广平台建立(短信、邮件平台)

3)数据库发送执行。

商业地产集客规划：

1)商圈分析；

2)地产主题设计；

3)招商方案与执行；

4)集客策略。

中高端房产项目推广规划：

1)整合网络传播方案

;

2)高端客户数据库分析；

3)数据库内容设计与推广执行；

4)项目推介会执行规划。

优邮房产行业的解决方案，适合低成本市场推广的开发商、中介代理机构，是快速找到目标的新营销模式。

全球金融危机的到来说明了投资不理性是世界性的问题，虽然中国的房地产市场出现萎靡，但是世界房地产市场都几乎和中国一样，甚至比中国还要严重。虽然世界很多国家都做出了政府救市的举措，但是中国根据自己的国情做出了不会政策性拯救房市的决定，这也有国家的苦衷，我们应该理解。

既然国家不会政策性拯救房市，那我们就必须自己想出路了，如果不想出路的话，公司离破产也不远了。我们正在为之前中国房地产市场的不合理开发买单了，这怨不得别人。确实有很多房地产大腕囤积居奇，大肆炒作房地产市场，导致现在这个情况。

上面我制定的新的市场营销策划书，已经很完善的写出如何拯救我们的公司，希望大家能够重视。

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